上海写字楼成交增强2.5倍，产业园租金看涨

近期，多家代理行发布二季度上海商办市场研究报告，对其下半年走势进行预判。历经一季度寒冬，上海商办市场二季度释放租赁需求，疫情影响逐渐解封。经济下行压力叠加供给顶峰，上海商办市场空置率小幅推升，租金持续下调。不过，比较甲级写字楼市场，商务园市场凸显耐性，租金有望在小幅波动后呈上扬态势。虽然各大城市大宗买卖出现不同程度下滑，但魔都上海大出风头，以455亿元成交额全国领跑。
　　　　写字楼：100万新增供给　　　　市场租赁回暖。CBRE世邦魏理仕数据显现，二季度上海甲级写字楼净吸纳量72874平方米，环比增加259%，主要成交职业来自金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学。　　　　空置率微升，租金下调。CBRE世邦魏理仕指出，到二季度末，上海优质写字楼市场空置率为19.9%，较去年末微升0.5个百分点；二季度市场均匀报价为282.1元/月/平方米，较去年年末跌落3%。　　　　新增供给超100万方，市场持续承压。CBRE世邦魏理仕华东区主管陆燕表示，预计下半年上海优质写字楼市场供给规划将达100万平方米。上半年上海入市三个写字楼项目，新增供给总计12.2万平方米。陆燕猜测，未来5年，上海写字楼供给量有望新增600万平方米。　　　　受供给顶峰和新增需求缺乏影响，高力世界预计到2020年末上海写字楼空置率持续推升至27.5%，然后持续上涨在2021年触及高点达到30%，与此同时，租金也随之下调，有望在2021年触底反弹。　　　　上海甲级写字楼市场未来趋势猜测　　工业园：空置率、租金起浮缺乏1%　　　　上海发布特色工业园区规划、在线新经济与数字新基建开展举动计划等利好行动，加之园区减免租金的行为，使得上海工业园市场更具耐性，相较去年末，空置率与租金起浮控制在1%以内。　　　　CBRE世邦魏理仕数据显现，上半年上海工业园区迎来13.8万平方米新增供给，其间近八成来自于漕河泾板块。二季度上海工业园空置率较去年末上升0.9个百分点至18.6%，均匀租金报价为130元/月/平方米，较去年末仅下降0.8%。净吸纳量达48815平方米，环比上升293.7%。其间医药及生命科学、TMT职业成为上海商务园区的扩张主力，占据二季度租赁市场的60%。　　　　CBRE世邦魏理仕预计，下半年上海商务园区将迎来逾50万平方米的新增供给，分别坐落张江、漕河泾、金桥、市北等板块。　　　　高力世界判别，上海工业园在未来几年内租金保持稳健上升态势，空置率也将逐渐走低。　　　　上海工业园市场未来趋势猜测　　　　大宗买卖：领跑全国，本地买家超9成　　　　受疫情影响，北上广深一线城市大宗物业出资市场成交均有所下滑。戴德梁行数据显现，上半年，财物流动性最好、市场最为老练的上海成交455亿元，领跑全国大宗买卖市场，占比达52%。　　　　戴德梁行计算显现，二季度上海大宗买卖成交17宗买卖，金额约207.2亿元，较上季度环比跌落24%。上海作为最受内外资欢迎的出资目的地，受全球疫情影响，外资延缓了部分出资计划，相对而言，本地买家愈加活泼，成交额占本季度的94%。　　　　写字楼仍是本季度最受青睐的物业类型，占本季度成交额的76%；零售物业出资活泼度有所下降，仅占本季度成交额的3%。　　　　值得注意的是，工业园区遭到政府政策支撑，并在疫情中表现出较强的抗风险能力，其安稳的现金流和高出租率成为出资者追逐的目标，尤其是漕河泾和张江板块，整个工业园区项目的成交额占比从2019年均的6% 增至本季度的10%。如，远洋资本以19.7亿元收买光大安石持有的越虹广场，以及摩根士丹利出资位处张江片区的美恩生物科技广场。　　　　戴德梁行指出，跟着国内疫情的缓解，出资者信心已开始康复，在上海设有办事处或分公司的外资组织也开始安排调查项目，与出售方开始交流等事宜。同时，卖方对售价的预期愈加理性，买卖双方在价格上的距离也逐渐缩小。